Jeżeli nie mieliśmy nadal sposobności zaciągnać kredyty krótkoterminowej, owo niedostatek prowizji będzie dla osób bardzo pociągający.Polecaną propozycją pożyczki dzięki sześcdziesięciu dni jest Wonga.Bardzo ważna dla konsumenta wydaje się też transparentność zawieranych ugód: według wybieraniu kwoty kredyty oraz ilości

Na rynku nieruchomości pośrednik z klientem podpisuje tzw. umowę zwykłą albo z klauzulą wyłączności. Ta ostatnia oznacza, że wybrany agent jako jedyny reprezentuje właściciela nieruchomości. O tym, jakie są korzyści takiego rozwiązania dla każdej strony rozmawiamy z Filipem Wierzchowskim, licencjonowanym pośrednikiem, właścicielem biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami „Everbest Nieruchomości” oraz Wiceprezesem Zarządu WSPON. Wioleta Szczudlińska: Dlaczego umowa na wyłączność jest lepszym wyborem dla pośrednika niż tzw. umowa zwykła? Filip Wierzchowski: Jest ona lepsza z bardzo prostego powodu, ponieważ agent ma pewność, że jeśli przyłoży się maksymalnie do obsługi takiej transakcji i doprowadzi do jej pomyślnej finalizacji, dostanie swoje wynagrodzenie. Natomiast przy umowach zwykłych jest diametralnie inna sytuacja. W tym przypadku agent może się nabiegać, podjąć różne działania, poświęcić dużo czasu na pokazywanie nieruchomości, a i tak nie być uczestnikiem transakcji, a w konsekwencji nie dostać swojej prowizji. To jest podstawowa różnica. Trzeba pamiętać, że agent pracujący na umowie otwartej jest jednym z wielu. Chciałabym podkreślić, że podczas 22 lat pracy w tym zawodzie mój rekord to 51 umów, co oznacza, że dotarłem do właściciela mieszkania w momencie, kiedy on miał już podpisanych 51 umów zwykłych. Kolejnym argumentem za tym, że umowa na wyłączność jest lepsza dla pośrednika, jest fakt, że ma on jasno określony priorytet. Umowa z klauzulą wyłączności oznacza dla nas przejęcie odpowiedzialności za powodzenie sprzedaży i obliguje do tego, abyśmy dołożyli wszelkich staranności do działań oraz użyli wszystkich dostępnych narzędzi, które doprowadzą do skutecznej sprzedaży nieruchomości. Z drugiej strony mamy finanse i efektywność. Istnieje wiele statystyk pokazujących, jak skutecznie sprzedajemy oferty. Jedna z nich mówi o tym, że przy umowach zwykłych udaje się sprzedać co dziesiątą nieruchomość. Niektóre dane z analiz pokazują jeszcze gorsze wyniki. Zatem jest to bardzo nieefektywne rozwiązanie. Przy umowach na wyłączność, kiedy to agent ma w ofercie nieruchomości z danego rejonu, to jego skuteczność wzrasta nawet do 80-90%. Umowa otwarta wprawdzie nie generuje specjalnie dużych nakładów bezpośrednich na promocję danej oferty, ale ogólnie zabiera dużo czasu, przy czym agent nie ma pewności czy to jemu uda się doprowadzić transakcję do końca. Zatem nie może zaplanować przyszłych przychodów. Wspominał Pan o kliencie, dla którego był Pan 52 agentem – jak skończyła się ta historia? Tak, ta sytuacja była absurdalna. Nad ofertą w teorii pracowała cała rzesza ludzi, a tak naprawdę podobno tylko 2 agentów starało się coś zrobić i przyprowadzali potencjalnych klientów, tymczasem nieruchomość wciąż była niesprzedana. Mało tego właściciel stworzył tylko dla niej osobną stronę internetową, która miała wygenerować sprzedaż. I w momencie, w którym się spotkaliśmy, on oczywiście przywitał mnie jako tego 52 agenta i powiedział, że ma dla mnie tylko jeden przekaz: żadnej umowy na wyłączność. W tym momencie zaciekawił mnie, skąd pomysł na tylu agentów? Zatem zadałam pytanie, dlaczego właściwie jest na „nie”? I znów jak sobie porozmawialiśmy szczerze, co jest dobrego albo złego w tej umowie z klauzulą wyłączności, jakie są jego obawy i doszliśmy do związku, że trzeba zmienić sposób sprzedaży, a właściciel zdecydował się poprzednie umowy po prostu rozwiązać, jednocześnie powierzając całokształt działań sprzedażowych jednemu, zaangażowanemu pośrednikowi. Czasem właśnie wydaje się klientom, że im więcej podpisanych umów z agentami, tym lepiej, a to niestety tak nie działa. Ponieważ o sukcesie decyduje jakość, a nie ilość. Ten właściciel powiedział mi, że jego zdaniem im więcej agentów pracuje nad ofertą nieruchomości, tym większe jest prawdopodobieństwo jej sprzedaży. W tym momencie wytłumaczyłem mu, że właśnie nie, że pośrednicy są zdemotywowani, są poniekąd dla siebie konkurencją i zrobił się bałagan informacyjny. Oglądając oferty w internecie, nikt już tak naprawdę nie wiedział, kto jest za nią odpowiedzialny, kto się nią opiekuje i czy jest ona w ogóle aktualna. Do tego klienci interesujący się ogłoszeniem często się dublowali. Zapytałem się go, dlaczego w takim razie nie podpisał umowy ze stoma osobami? Popchnąłem go w kierunku absurdu, aby zrozumiał, do czego taka sytuacja doprowadziła. W końcu podpisaliśmy umowę z klauzulą wyłączności. To również lepsza opcja dla właścicieli nieruchomości – dlaczego? Od razu trzeba powiedzieć, że umowa na wyłączność opiera się na zasadzie „win-win”. Tutaj wygrywa pośrednik, bo dostaje swoje wynagrodzenie oraz klient, ponieważ skutecznie sprzedał swoją nieruchomość. Przy umowie na wyłączność właściciel dostaje osobę, która tak naprawdę odpowiada za sukces albo porażkę sprzedażową. W przypadku zwykłej umowy – odpowiedzialność ta się rozmywa. Jedynym „winnym” pozostaje właściciel, który wybrał taki rodzaj współpracy. Poza tym podpisanie wielu umów wprowadza bałagan. Często ta sama nieruchomość pojawia się na kilku serwisach, kto inny ją umieszcza, w ogłoszeniach do tej samej oferty są różne ceny, opisy, a nawet piętro, rok budowy albo metraż. Można powiedzieć, większość z tych – powiedzmy 30 – agentów, nie stara się za bardzo. Bo i jaką mają motywację? Zatem potencjalny kupiec może być zdezorientowany. Do tego zacznie się zastanawiać, co jest nie tak z tą nieruchomością, skoro tyle firm ją reklamuje, a ona ciągle jest widoczna w sieci i nikt jej nie kupuje. Z kolei agent pracujący na umowie na wyłączność staje się niejako menadżerem projektu. Jest w pełni odpowiedzialny za podjęte działania. W jego gestii leży przygotowanie profesjonalnej oferty, zrobienie zdjęć albo video, home stagingu albo wirtualnego spaceru. W przypadku porażek, których nie jest za wiele, właściciel może takiego agenta rozliczyć z tych czynności. Poza tym znacznie łatwiej jest przeprowadzić analizę i zauważyć gdzie i jaki popełniono błąd, co poprawić, co zmienić lub co dodać do działań reklamowych czy sprzedażowych. Wreszcie – agent współpracuje z innymi biurami i ma możliwość przedstawienie im oferty. Co za tym idzie, zyskuje ona faktycznie szersze grono odbiorców i większe szanse sprzedaży. Jednym z narzędzi, jakim dysponują pośrednicy jest system MLS. Jest to unikalne narzędzie sprzedażowe, do którego mają dostęp wyłącznie pośrednicy, a umieszczane są w nim tylko oferty na wyłączność. Stąd po chwili każdy użytkownik MLS ma do niej dostęp. A to jest ogromna sieć sprzedaży. Czyli de facto podpisując umowę z klauzulą wyłączności właściciel „zatrudnia” swojego specjalistę do spraw sprzedaży jego nieruchomości, który w ramach uregulowanej i wspartej technologią współpracy pomiędzy pośrednikami koordynuje prezentowanie oferty klientom innych biur nieruchomości. Zatem można powiedzieć, że umowa na wyłączność daje więcej korzyści klientowi? Zgadza się. Kiedyś zastanawiałem się na tym zagadnieniem i wypisałem wszystkie korzyści po stronie pośrednika i po stronie klienta. Szczerze powiem, że znalazłem profity po każdej z nich. Jednak moim zdaniem znacznie więcej korzyści otrzymuje klient. Po pierwsze sprzedający płacą podobne wynagrodzenia przy każdym rodzaju umowy. Przy czym przy umowie zwykłej nie dostają zbyt wiele, ponieważ jest to tylko ogólna deklaracja działań sprzedażowych z myślą przewodnią „dołożę należytej staranności”, więc do końca nie wiadomo co znaczy. A przy umowie na wyłączność są zapisane konkretne działania. Klient ma pewność, że pośrednik, jeśli chce dostać wynagrodzenie, musi dla niego ciężko pracować. Z drugiej strony mam kolegów, którzy odwracają sytuację i mówią, kto tu dla kogo jest na wyłączność? Czy my „ograniczamy” takiego klienta, bo mówimy mu, że nie wolno podpisywać umów z innymi agencjami, czy to sprzedający dostaje pośrednika na wyłączność, a ten mówiąc kolokwialnie działa tylko dla niego i w jego interesie? Na jakie konkretne działania może liczyć właściciel, jeśli zdecyduje się podpisać umowę na wyłączność? Wszystkie działania promocyjne można szczegółowo opisać w umowie albo w załączniku do niej. Oczywiście im bardziej nietypowa nieruchomość, tym bardziej niebanalne czynności należy przeprowadzić. Niemniej jednak właściciel może od agenta oczekiwać kilku standardowych działań. Po pierwsze, że bardzo dokładnie zapozna się z daną nieruchomością, nie tylko wizualnie, ale i pod względem prawnym. Po drugie, jeśli zauważy braki formalne, od razu zasugeruje, a często nawet pomoże je uzupełnić. Po trzecie wykona home staging. Ta czynności będzie zależała od rodzaju nieruchomości – inaczej wygląda przygotowanie do sprzedaży zachwaszczonej działki, a inaczej luksusowego mieszkania. Po czwarte agent zorganizuje sesję zdjęciową, film albo spacer wirtualny. Piątym działaniem jest reklama. W zależności od rodzaju nieruchomości mogą to być, w pewnym uproszczeniu, banery zewnętrzne, udział w targach – jeśli sprzedajemy mieszkania z rynku pierwotnego oraz promocja w internecie. Ta ostatnia polega na umieszczeniu oferty w serwisach internetowych oraz mediach społecznościowych. Agent pracujący na wyłączność będzie również na bieżąco dbał o wysoką pozycję oferty na serwisie nieruchomościowym i podejmował adekwatne działania, np. zwiększał środki na promocję. Jak klienci sprzedający postrzegają umowy na wyłączność? Wciąż mają wobec nich obawy? Z czego one wynikają? Zacznijmy od tego, że w większości klienci nie mają wiedzy, co to tak naprawdę znaczy umowa na wyłączność. A to jest związane z tym, że nie wszyscy pośrednicy potrafią to klientom wytłumaczyć. Część agentów jest bardzo krótko w zawodzie i nie miała możliwości jeszcze poznać, jakie płyną korzyści z takich rozwiązań. Inną sprawą jest to, że pewna grupa klientów wychodzących na rynek od razu zastrzega, że nie współpracuje z pośrednikami. Wygląda to tak, jakby ich celem nadrzędnym było niezapłacenie prowizji agentowi, co jest sytuacją absurdalną, ponieważ to sprzedaż powinna być głównym celem klientów. Jakie ma Pan sposoby na przekonanie właścicieli nieruchomości do wybrania umowy na wyłączność? Zasadniczo najpierw rozmawiam z klientem. Analizujemy nieruchomość, jej cenę i ewentualną historię sprzedaży. Jeśli już raz próbowano ją sprzedać, trzeba dokładnie sprawdzić jakie działania zostały przeprowadzone. Dość rzadko, ale czasem zdarza się, że poprzedni agent nie wykonał należycie swojej pracy, a teraz właściciel obawia się podpisać ponownie umowę na wyłączność. Wtedy podaję mu taki przykład – czy jak pójdzie do restauracji i dostanie niesmaczny posiłek albo zostanie źle obsłużony, to przestanie jeść w restauracjach do końca życia? Albo – kiedy wybrany hotel będzie miał inny standard w rzeczywistości niż w ofercie, to przestanie jeździć na wakacje? No nie. Wybierze następnym razem inne miejsce. I tak też jest z biurami nieruchomości. Jak jedno nie wywiązało się z umowy, to nie znaczy, że kolejne zrobią to samo. Zatem kluczowa jest rozmowa z klientem i analiza tego, co poszło źle, co mu się nie podobało. Informujemy, że tych rozwiązań będziemy się wystrzegać bądź zrobimy je w inny sposób. Do tego dokładam to, co dokładnie może mu zaoferować umowa na wyłączność i mamy gotowy kontrakt. Zawsze należy odnieść się przede wszystkim do danego klienta, jego indywidualnej sytuacji i przekonań, oraz specyfiki sprzedawanej nieruchomości. O jakich zapisach w umowie na wyłączność każdy pośrednik powinien bezwzględnie pamiętać? Umowa na wyłączność powinna być umową terminową. Jej czas musi być przemyślany i dostosowany do rodzaju nieruchomości. Warto też trzymać się zasady, że im bardziej nietypowa nieruchomość, tym na ogół dłużej będziemy szukali klienta. Trzeba zwrócić uwagę też na to, że obecnie mieszkania czy domy szybko się sprzedają, jednak za pewien czas koniunktura może się odwrócić. Zatem trzeba dobrze to przeanalizować. W umowach koniecznie należy jasno określić obowiązki agenta. Tak, aby nikt nie miał wątpliwości, za co odpowiada i jakie działania wykona. Z drugiej strony powinny w niej znaleźć się obowiązki sprzedającego, na przykład udostępnianie nieruchomości czy przekazywanie dokumentów. Istotnym podpunktem jest jednoznaczne określenie kwestii wynagrodzenia agenta – kiedy jest należne, za co oraz w jakiej wysokości. Jest to szczególnie ważne przy sprzedaży np. dużych zakładów lub obiektów, które mogą być nabywane w częściach lub jako przedsiębiorstwo bądź udziały w spółce. Jakie są częste błędy w umowach na wyłączność? Czego dotyczą? Jednym z częstych błędów jest źle oszacowany czas sprzedaży. Aby skutecznie sprzedać nieruchomość, najpierw należy rozplanować w czasie działania marketingowe. Reklama musi mieć chwilę, aby zadziałać. Oczywiście termin może być dość krótki, jeśli cena będzie wyjątkowo atrakcyjna. Natomiast w innym przypadku sprzedaż wymaga odrobiny cierpliwości. Kolejnym błędem jest przeszacowana cena. Pamiętajmy, że wyłączność nie jest antidotum na zbyt wysokie żądania właściciela. To, że podpiszemy taką umowę, nie sprawi, że nieruchomość w cudowny sposób się sprzeda. Cena zawsze powinna być dobrze wyważona. Pośrednik musi też pamiętać o niestosowaniu klauzul niedozwolonych. Przykładem są klauzule wyłączające odpowiedzialność agenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań. Czy mimo wszystko w jakichś przypadkach warto podpisywać umowy otwarte? Jeżeli tak, to w jakich? Takich sytuacji jest w zasadzie niewiele. Ogólnie można powiedzieć, że jeśli cena jest nierynkowa, to znaczy zbyt wysoka to wyłączność nie ma sensu. Kiedy pośrednik już z góry wie, że raczej nie sprzeda jej za taką kwotę, to niedorzecznym jest poświęcać jej swój czas i wykonywać wszystkie ruchy marketingowe czy robić niepotrzebne nadzieje klientowi. Zdarza się też, że klient nie do końca jest przekonany, czy w ogóle chce sprzedać nieruchomość. W tym przypadku bym zalecał przeczekać ten czas, aż właściciel się zdecyduje i wtedy podpisać umowę na wyłączność. Inaczej może dojść do sytuacji, w której tuż przed finalizacją transakcji sprzedający się wycofa, a pośrednik zostanie bez niczego. Poza takimi wyjątkami, jeśli spełnionych jest łącznie kilka warunków takich jak: uregulowany stan prawny, rynkowe oczekiwania co do ceny ze strony właściciela, profesjonalny pośrednik i zdecydowany na sprzedaż klient, to z perspektywy tak klienta, jak i pośrednika należy podpisywać umowy z klauzulą wyłączności. Dadzą one sprzedającemu gwarancję: zaangażowania i odpowiedzialności ze strony agenta; skutecznych działań reklamowych; włączenie oferty do systemu współpracy międzyagencyjnej MLS integrującej ponad 420 biur nieruchomości oraz ponad 3000 agentów; oraz pewność uzyskania wynagrodzenia przez pośrednika w przypadku skutecznej sprzedaży.

Dzisiejsze omówienie orzecznictwa związanego z branżą nieruchomości dotyczy wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie, XI Wydział Gospodarczy z dnia 13 lutego 2019 r., który oddalił powództwo pośrednika nieruchomości o zapłatę wynagrodzenia prowizyjnego. Stan faktyczny. W 2017 r. między powodową spółką, świadczącą usługi pośrednictwa a pozwanym będącym

Sprzedaż nieruchomości warto powierzyć profesjonalistom. Znalezienie pośrednika nie jest jednak prostym zadaniem, a do tego dochodzi zagwozdka, jaki typ umowy z nim zawrzeć. Poznaj ich rodzaje oraz dowiedz się, jaką wybrać, aby sprawnie i szybko znaleźć kupca i sprzedać pośrednictwa w sprzedaży nieruchomościIstnieją dwa rodzaje umów, jakie możesz zawrzeć z pośrednikami – otwarta oraz na wyłączność. W przypadku pierwszej opcji współpracę nawiązuje się z wieloma pośrednikami, a także można próbować sprzedać swoją nieruchomość bezpośrednio. Można by przypuszczać, że takie rozwiązanie przyniesie lepszy efekt, ale często zdarza się, że oferta właściciela danej nieruchomości ginie w gąszczu ogłoszeń pośrednika. Nierzadko są one gorszej jakości i służą jedynie jako kontrast do sprzedaży innego domu, mieszkania czy działki budowlane (Koszalin). Dodatkowo Twoja nieruchomość może być jedną z wielu, które pośrednik będzie chciał sprzedać, przez co nie wykaże się zaangażowaniem. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest umowa z klauzulą wyłączności, w której to sprzedażą zajmie się jeden umowy pośrednictwa z klauzulą wyłącznościPodpisując umowę z klauzulą wyłączności, zyskujesz pewność, że Twoja nieruchomość zyska wielu potencjalnych kupujących. Dlaczego? Wybierając jednego pośrednika, możesz liczyć na jego pełne zaangażowanie i profesjonalne podejście do sporządzenia oferty. Biuro nieruchomości (Koszalin) zajmie się promowaniem domu, mieszkania czy działki na sprzedaż. Ze względu na szerszy zasięg i niestandardowe metody promocji, dotrze do o wiele większego grona odbiorców. Dodatkowo umówi potencjalnych klientów, dzięki czemu oszczędzisz swój cenny czas. Nie musisz się także martwić formalnościami – nasze biuro Chmielewski Nieruchomości zajmie się tym za Ciebie. Umowy z klauzulą wyłączności zwane są ekskluzywnymi, ze względu na większe zaangażowanie oraz indywidualne podejście do każdej oferty. To zdecydowanie skuteczniejsze rozwiązanie niż umowy typu kierować się przy wyborze pośrednika?Przy próbie znalezienia odpowiedniego pośrednika, można napotkać wiele trudności. Chcąc zawrzeć umowę na wyłączności postaw na rzetelne i godne zaufania biuro Chmielewski Nieruchomości, które zapewni Ci profesjonalną obsługę oraz pełne zaangażowanie. Nasze wieloletnie doświadczenie oraz wiedza pozwolą szybko doprowadzić do transakcji. Kompetentny pośrednik nie tylko dotrze z ofertą do potencjalnego klienta, ale także dopilnuje wszelkich formalności. Nie trać swojego czasu – powierz sprzedaż swojego domu, mieszkania lub działki profesjonalnemu agencji Chmielewski Nieruchomości. Umowa ekskluzywna zapewni Ci pełne zaangażowanie biura nieruchomości i skuteczną sprzedaż ponieważ my mamy gwarancję otrzymania wynagrodzenia przy sprzedaży nieruchomości, a sprzedający może liczyć na większe zaangażowanie finansowe ze strony biura na promocję oferty.

umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności